Puntentelling: zo bepaal je de maximale huur

Wat is de puntentelling?

De puntentelling heet officieel het woningwaarderingsstelsel, kort WWS. Een woning krijgt punten voor de oppervlakte, het energielabel, de keuken, het sanitair, de buitenruimte, de WOZ-waarde en een paar andere dingen.

Het totaal aantal punten bepaalt in welk segment de woning valt en hoeveel kale huur er hoogstens gevraagd mag worden. Voor kamers geldt een eigen telling.

Punten, segment en maximale huur

Sinds de Wet betaalbare huur geldt een maximale huur tot en met 186 punten. Daarboven is de huur vrij.

Het bedrag in de tabel hoort bij het hoogste aantal punten van het segment. Elk punt heeft een eigen bedrag in de huurprijstabel, en de check rekent met die tabel.

Waar de punten vandaan komen

Dit zijn de belangrijkste onderdelen.

Oppervlakte

Een kamer telt voor 1 punt per m², vanaf 4 m². Een berging, zolder of washok telt voor 0,75 punt per m², vanaf 2 m². Gangen en trappen tellen niet mee.

Verwarming

Elke verwarmde kamer geeft punten. Een verwarmde ruimte die geen kamer is, zoals een berging, geeft er ook een paar.

Energielabel

Een appartement met het beste label krijgt 58 punten, met label G gaan er 15 punten af. Een eengezinswoning krijgt voor hetzelfde label iets meer. Zonder geldig label telt het bouwjaar.

Keuken

Punten voor de lengte van het aanrecht en voor ingebouwde apparaten, zoals een kookplaat, oven of vaatwasser.

Sanitair

Punten voor wc's, een douche of bad, wastafels en extra's zoals een handdoekradiator.

Buitenruimte

Een balkon, terras of tuin geeft punten, tot hoogstens 15.

WOZ-waarde

De WOZ-waarde telt twee keer mee: de waarde zelf, met een punt per € 16.954, en de waarde per m², met een punt per € 268. Een WOZ-waarde onder € 85.806 telt als € 85.806.

Extra's

Een parkeerplek, een laadpaal, een intercom met beeld en aanpassingen voor een beperking geven ook punten.

De WOZ-waarde telt niet onbeperkt

Komt een woning op 187 punten of meer, dan mag de WOZ-waarde hoogstens 33% van de punten leveren. Zakt de woning daardoor onder 187 punten, dan krijgt ze 186 punten. Zo belandt een woning niet alleen door een dure buurt in de vrije sector.

Kamers tellen anders

Een kamer heeft een eigen telling en altijd een maximale huur, hoeveel punten ze ook heeft. Gedeelde ruimtes zoals een keuken of badkamer tellen voor een deel mee: hun punten gaan naar alle huishoudens die ze gebruiken. Voor sommige nadelen gaan er 4 punten af, bijvoorbeeld als het raam erg klein is.

Wie beslist?

Sinds 1 januari 2025 moet een verhuurder de puntentelling bij het begin van de huur aan de huurder geven. Een berekening zoals deze is geen oordeel. Alleen de Huurcommissie doet een bindende uitspraak.

De regels en de huurtabel veranderen elk jaar per 1 januari. Lees wat er in 2027 verandert.